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2020-03-04
应对疫情,各城市楼市“因城施策”的可能性和措施研判

2月初以来,地方政府针对房地产行业的扶持性政策密集出台,市场各``1方对房地产政策放松甚至转为积极刺激的预期颇高。

2020年,冠肺炎疫情凶猛来袭,不仅是湖北省,沿海城市、东部以及 中部地区皆是重灾区。售楼处关闭、工地停工,对原本就下行压力加 大的房地产行业无异于雪上加霜,时至2月末还无法预估回归正轨之时 。为此,2月初以来,地方政府针对房地产行业的扶持性政策密集出台 ,从纾困房地产企业的供给端,从分期或延期缴纳土地出让金、降低 预售标准,到刺激购房消费的需求端,契税补贴、人才购房补贴等不 一而足。

鉴于疫情对整个社会经济生活的冲击以及房地产业在中国经济中的压 舱石地位,市场各方对房地产政策放松甚至转为积极刺激的预期颇高 。我们结合新开盘项目去化率、房地产库存消化周期、地方财政收入 与负债率、疫情负面影响等多方面因素,预判接下来哪些城市更可能 放松调控甚至需要刺激政策,并涉及具体的政策措施的预判与建议。


“房住不炒”主基调未变,

中央、地方频出扶持新政积极应对疫情冲击


1、新冠疫情波及面广、管控措施严,沿海城市、东部以及中部地区是 重灾区

人口大量净流入的核心城市往往是疫情的重灾区,一二线以及核心三 四线城市疫情爆发的概率更高。典型如温州,累计确诊病例542例,占 浙江全省的比例多达42%。中部地区乃是疫情的重灾区,除湖北省各市 发病率皆超万分之一以外,毗邻湖北的岳阳、信阳、九江等市发病率 也都高于十万分之二。更值得引起警惕的是,珠海、温州等人口输入 型城市发病率也超过了十万分之五, 广州、深圳等一线城市以及杭州 、宁波等核心二线城市发病率都超过了十万分之二。整体而言,东部 、中部地区面临的防控压力要高于西部地区,沿海城市的面对的疫情 挑战要难于内陆地区。

2、央行投放巨额流动性达3万亿,地方多措并举为市场、企业减压 

中山、衡阳、钦州等刺激需求维稳楼市,涉及购房补贴、税费减免、 调降首付比例等。其一,购房补贴最为直接有效,人才往往是重点补 贴对象。典型如中山,应届高校毕业生就业可享3年社会保险补贴,硕 士以上高层次人才可分层次享受每月800-5000元的津贴,还可以申领 10万-200万元的购房补助。其二,契税补贴涉及面更广,短期内便能 提振市场情绪。典型如钦州,假使3、4、5月购房,将分别享受100%、 80%和50%的契税补贴。其三,在央行现有限贷政策框架下,仅限于部 分城市银行执行层面适度降低首付比例。譬如,浙商银行调降非限购 城市首套房首付比例最低至20%,经证实绍兴市工商银行落地执行首套 房首付最低2成、二套首付最低3成。


信贷政策偏积极,预计房企融资分类放松、居民限贷在合规框架内下 限执行


1、居民房贷在合规框架内下限执行,放松优先级:公积金>房贷利率> 首付尽管近期浙商银行、绍兴工商银行率先调降首付比例,但都属于合乎 现有的“限贷”政策规定体系下,操作执行层面的变化。为了支持疫 情之后各地的复工复产,地方信贷政策的确存在适度放松空间,未来 不排除其他城市银行陆续跟进放松的可能性,但主流城市跟进可能性 较低。

具体到限贷政策层面,放松优先级按照公积金、房贷利率、首付比例 依次递减:

其一,鉴于地方政府在公积金贷款政策调整上拥有更大自主权和灵活 性,预计公积金贷款放松或将成为压力城市适度放松限贷政策的首选 工具。

其二,基于居民稳杠杆的现实需要,全国房贷利率整体下行空间有限 ,但由于各城市银行房贷利率执行标准不一,且有较大的自主性,压 力城市可以适度调降房贷利率,涉及调降首套、二套房贷利率上浮比 例,首套房贷利率恢复至基准利率等。

其三,认房不认贷,二套贷款已结清算首套,调降首套、二套住房首 付比例等重磅政策难以在全国层面落地执行,更可能局限于市场下行 压力极大或是受疫情影响极为严重的城市,譬如湖北省内的鄂州、孝 感等三四线城市,抑或是个别的商业银行的局部试点。


长沙、厦门等有望放松限购、限价及限签,

上饶、岳阳等或将刺激需求维稳


1、楼市:一线和热点二线维稳,长沙、厦门等有望放松调控,上饶、 岳阳等更可能刺激

2019年5月份以来,随着房地产市场持续转冷,6成重点监测城市新开 盘项目平均去化率明显回落,且四季度降至年内最低点。尤其是长沙 、天津、福州和厦门,截至2019年12月,新开盘项目平均去化率皆不 足40%,厦门更是降至16%的历史低位。我们认为随着市场下行压力不 断加剧,甚至出现大范围的降价潮,长沙、天津、福州和厦门这类压 力二线城市更可能放松调控。

截至2019年末,地方政府显性债余额已达21.1万亿元,是国债规模的 1.3倍,2019年,地方政府杠杆率达21.5%,高出中央4.3个百分点。无 独有偶,2020年预计将有超2万亿规模的地方债到期,地方政府面临着 巨大的偿债压力。在地方政府财权与事权存在一定错配的现有财政体 制下,叠加地方政府还债压力不断积聚,适度放松或者刺激楼市及地 市将是压力城市的不二选择。

我们认为在地方债务高企的作用下,西安、长沙、沈阳、宁波等这类 土地财政依赖度较高的城市更可能放松调控,以期减缓房地产市场下 行压力,避免因土地市场持续转冷致使地方财政收入锐减,进一步加 剧地方政府偿债压力。

我们认为2020年压力二、三线城市去库存将是政策主旋律,调控政策 有所松绑也在市场预期之中,尤其是宜兴、江门、绍兴等这类库存消 化周期超40个月的风险城市,放松调控的预期将更为强烈。

我们以新冠肺炎发病率(即确诊病例数除以常住人口)来度量各地疫 情轻重程度。除湖北各市以外,发病率最高的仍然是湖北及其周边城 市,如岳阳、信阳、九江、新余等,发病率在十万分之二到万分之一 不等。由于武汉地处华中、通衢九省,几乎所有交通路网发达、经济 生产活跃的二线城市都难逃疫情影响,如杭州、宁波等发病率皆在十 万分之二上下,长沙、南昌发病率更是高达十万分之三和十万分之四 。三四线城市中,人口流动性高、与湖北商贸往来频繁的温州、珠海 等市,发病率也高达十万分之五。

基于疫情发病率高的地区房地产市场受影响程度更大、地方政府也更 有动力放松调控以救市的基本逻辑,我们判断,湖北省调控松绑的可 能性最高,长沙、宁波、珠海、温州等二三线城市也很有可能放松调 控。

综上所述,新冠疫情叠加房地产下行周期的影响之下,我们认为2020 年尤其是上半年不会有城市进一步收紧调控。其次,一线城市无论从 其充裕的市场需求层面,还是从其调控政策可能产生的示范效应层面 来看,都不会大范围、大规模地放松调控,而以苏州、西安、南宁为 代表的热点二线城市调控政策仍将保持稳定。

预计部分二线城市以及多数三线城市将松绑调控。譬如厦门、宁波、 长沙等,共同特征是需求乏力、财政吃紧、疫情较重,其中厦门更是 饱受高库存困扰、消化周期高达近30个月,三线城市如珠海、台州等 ,高库存与疫情共同施压可能倒逼政府出手救市,但尽管如此,这类 城市人口、经济、居民购买力等基本面仍然扎实,仅需适度政策利好 即可有效提振市场需求。与之相对应的是以上饶、岳阳、安庆为代表 的弱三、四线城市,本就面临需求枯竭、库存高企等问题,返乡置业 又受疫情影响停滞,楼市复苏可能需要更大力度的利好支持。

值得一提的是,湖北省整体政策松绑力度将明显加大,尤其是荆州、 鄂州等市场下行压力较大的三四线城市。而省会武汉的调控政策预计 仍会维持适度松紧,这一判断主要基于武汉市场需求坚挺,楼市成交 量长期位居全国前列,疫情冲击波仅是短期干扰因素,并不会对房地 产市场环境构成根本性逆转,待疫情结束后,前期积压的购房需求或 将加速平台。

2.1压力城市、远郊区域可能局部放松甚至全面取消限购

我们认为在因城施策的政策大环境下,2020年限购政策或将分城市、 分区域精细化调控,意即热点城市、核心区域限购政策仍需从紧执行 ,进而打压房价上涨预期,维稳房地产市场;压力城市、远郊区域可 能局部放松甚至全面取消限购,具体涉及单身家庭、远郊区域不限购 ,调降乃至取消非户籍家庭社保缴存年限门槛等。

受限于新冠肺炎疫情不断蔓延,湖北省房地产市场急速冷冻,省内三 四线城市更是雪上加霜。随着市场下行压力不断加剧,鄂州、恩施或 将率先局部放松甚至全面取消限购,以期提振市场需求,减缓市场下 行压力。

虽然疫情对武汉房地产市场造成较大的负面冲击,但由于市场需求依 旧坚挺,房地产市场供求基本平稳,短期内放松限购的可能性不大。 退一步讲,即使武汉放松限购,更可能在市场下行压力较大的远郊区 域,中心城区限购难言松绑。

2.2核心城市高端盘售价仍需管控,疫情影响严重地区更要防止房价大 幅下跌

稳地价、稳房价、稳预期仍是2020年房地产调控工作的目标。一方面 ,热点城市要防止房价过快上涨,核心一、二线城市高价盘乃至豪宅 项目售价仍需管控,避免核心城市房地产市场陷入“一放就涨”的怪 圈;另一方面,疫情影响严重的二、三线城市更要防止房价大幅下跌 ,短期内房价管控的“安全垫”不会撤出,避免重演2014年大范围的 降价潮。

就湖北省而言,更要全力支持开发企业促销售、抓回款,最大程度避 免因房企资金链断裂引起的市场共振风险。具体而言,大幅放宽商品 房预售条件,加快预售证审批,并适当调整预售资金监管,支持企业 共渡难关。

我们认为2020年人才政策将继续发力,一方面,落地人才政策城市范 围将进一步扩容,更多二、三线城市将跟进出台人才政策;另一方面 ,人才政策内容有望升级,除了调降人才落户门槛这类常规操作之外 ,更多压力城市或将出台鼓励人才购房消费的刺激性政策,涉及人才 购房补贴、税费减免等。

可以期许的是,湖北省人才政策将继续发力,且政策力度将不断加码 ,甚至不排除落地人才购房补贴、税费减免这类刺激性政策的可能性 。

不过,人才政策效果将依次递减,对房地产市场影响程度有限。即使 出台鼓励人才购房消费的刺激性政策,短期内房地产市场将有所回暖 ,但长期来看市场实难出现全面反转行情。

我们认为2020年应适度降低土地出让价格,供地资源紧张的热点城市 更要增加平价地、低价地出让规模。尤其是兰州、西安、东莞、无锡 等2019年地价上涨较快的城市,更要适当降低土地出让价格,更好地 落实稳地价、稳房价、稳预期的长效调控机制。

就湖北省而言,为了提升房企参拍热情,省内三四线城市在调降供地 指标的同时,也要适度降低土地出让价格,武汉更要加大力度供应平 价地、低价地。


“房住不炒”与“因城施策”不悖,

长沙、厦门、岳阳等压力城市需要调整四限甚至刺激


1、一线及热点二线政策维稳,压力二三线或将局部放松调控甚至刺激 需求

一线城市以及苏州、西安、南宁等部分热点二线城市房地产政策层面 仍需维稳,基本没有放松调控的可能性。随着市场下行压力不断加剧 ,预计厦门、宁波、长沙等部分二线城市以及珠海、台州等多数三四 线城市可能局部甚至全面放松调控,上饶、岳阳等需求枯竭的弱三四 线城市甚至可能出台刺激性政策,涉及减税降费、购房补贴等。

预计压力城市更可能局部放松乃至全面取消限购、限价以及限签,放 松限售的可能性不大。源于放开限售明显有违“房住不炒”的政策主 基调,反而会加剧二手房市场抛售压力。人才政策将继续发力,且政 策力度将不断加码,但政策效果递减,对房地产市场利好程度着实有 限。

2、房企融资或将分类放松,居民限贷执行层面有望局部放松

2020年货币政策灵活适度,有效防控金融风险,牢牢守住不发生系统 性风险的底线。房企融资环境有望分类放松,受益主体或将倾向于大 中型房企,国企、央企更具优势,融资成本将有所下移。那些高杠杆 、高负债经营的房企,以及拿地态度一贯激进,屡拿地王的房企,仍 需有序去杠杆或者稳杠杆,整体受益程度有限。

居民部门仍需稳杠杆,确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。限贷 政策全面放松基本无望,但部分压力城市、个别城市银行执行层面或 将局部松绑,放松优先级按照公积金、房贷利率、首付比例依次递减 。

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